一,、政策背景
根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2020年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)[2020]23號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)湖南省公示地價(jià)體系建設(shè)和管理工作的通知》（湘自然資辦發(fā)[2020]106號(hào)）文件精神：各地要完成標(biāo)定地價(jià),、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估工作,，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)全覆蓋，城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)全覆蓋,。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià),、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是公示地價(jià)體系的重要組成部分,，是實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》的重要基礎(chǔ)工作,。
二、文件主要內(nèi)容
（一）集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)應(yīng)于集體建設(shè)用地平均開發(fā)利用條件下,，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地,，按照不同用途分別評(píng)估，并由政府確定的,，某一估價(jià)期日法定最高使用年期下出讓土地使用權(quán)（農(nóng)村宅基地為宅基地使用權(quán)）的區(qū)域平均價(jià)格,，包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)兩大類。其中集體經(jīng)營性建設(shè)用地包括集體商服用地,、集體工業(yè)用地,、集體公服用地三種類型,。
永州市本級(jí)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》的要求,，結(jié)合永州市本級(jí)實(shí)際情況,，采用綜合定級(jí)的方法合理劃定了土地級(jí)別范圍，充分利用市場(chǎng)交易資料,，采用多種評(píng)估方法綜合確定了集體商服用地,、宅基地、工礦倉儲(chǔ)用地,、公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià),，建立了基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，形成了文字報(bào)告,、圖件,、數(shù)據(jù)庫等成果。
（二）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)
農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是指市(州)或縣(市,、區(qū))政府根據(jù)需要針對(duì)農(nóng)用地不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域,，按照不同利用類型，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格,。
總體遵循“以土地定級(jí)（或根據(jù)影響地價(jià)的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域）為基礎(chǔ),，利用土地收益或市場(chǎng)地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)”的技術(shù)思路，在成果體系上突出理論性,、規(guī)范性與實(shí)用性,、可操作性的統(tǒng)一，在技術(shù)手段上注重運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)輔助定級(jí)估價(jià),。包括農(nóng)用地定級(jí)和農(nóng)用地估價(jià)兩大部分,。
對(duì)耕地、園地,、林地以地塊圖斑為定級(jí)單元,，采用因素法進(jìn)行分類定級(jí)。首先結(jié)合收集的資料及實(shí)地調(diào)查,，確定各地類定級(jí)因素因子體系,，采用特爾菲法確定因素因子權(quán)重；計(jì)算各定級(jí)單元定級(jí)指數(shù),；根據(jù)綜合分值采用總分?jǐn)?shù)軸法對(duì)各地類級(jí)別進(jìn)行初步劃分,；通過征求相關(guān)單位意見進(jìn)行檢驗(yàn)、調(diào)整,，得到最終的定級(jí)成果（耕地、園地,、林地均劃分了三個(gè)級(jí)別）,。
根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn),、收集的基礎(chǔ)資料情況，采用樣地地價(jià)平均法,、定級(jí)指數(shù)模型法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià),，即在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，用投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣地資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià),，并通過定級(jí)指數(shù)及樣點(diǎn)地價(jià)資料建立地價(jià)測(cè)算模型進(jìn)行測(cè)算,，最終得農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。
根據(jù)各不同區(qū)域的實(shí)際情況,，分別建立耕地,、園地、林地宗地地價(jià)修正體系,。
（三）標(biāo)定地價(jià)
標(biāo)定地價(jià)是以維護(hù)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標(biāo),，遵循公開市場(chǎng)價(jià)值原則評(píng)估，并經(jīng)政府確認(rèn),、公布的,，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場(chǎng)條件下,，于某一估價(jià)期日法定最高使用年期下的國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格,。即：政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用,、正常市場(chǎng)條件下,、法定最高使用年期或政策規(guī)定年期下，某一估價(jià)期日的土地權(quán)利價(jià)格,。
本次標(biāo)定地價(jià)商服用地標(biāo)定地價(jià)公示范圍面積為9平方公里,，主要分布在東安縣建設(shè)路、同心路,、獅巖路等區(qū)域,，其四至范圍東至工業(yè)大道附近、西至建設(shè)西路附近,、南至蓮花路附近,、北至鹿鳴路。住宅用地標(biāo)定地價(jià)公示范圍面積為11平方公里,，主要分布在東安縣東安大道,、舜皇大道、女英路,、官田路等區(qū)域,，其四至范圍東至工業(yè)大道附近、西至環(huán)城西路附近,、南至蓮花路附近,、北至環(huán)城北路,。工業(yè)用地標(biāo)定公示范圍面積5平方公里，范圍的確定以東安縣工業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ),。
標(biāo)定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)合計(jì)35宗,，其中商服用地共劃分為12個(gè)標(biāo)定區(qū)域，住宅用地共劃分為22個(gè)標(biāo)定區(qū)域,，工業(yè)用地共劃分為1個(gè)標(biāo)定區(qū)域,。
三、政策的應(yīng)用
（一）集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
1,、在農(nóng)村土地制度改革及土地資產(chǎn)價(jià)值核算中的應(yīng)用,。永州市本級(jí)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)可以直接服務(wù)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、深化農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革實(shí)踐中涉及的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、轉(zhuǎn)讓,、抵押方面的地價(jià)評(píng)估及管理需求。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)還可以為永州市本級(jí)集體建設(shè)用地資產(chǎn)核算確定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)提供重要的參考,。
2,、在促進(jìn)集體建設(shè)用地市場(chǎng)培育與管理中的應(yīng)用。建立合理的土地價(jià)格體系,，及時(shí)掌握反映市場(chǎng)狀況的土地價(jià)格情況,，科學(xué)評(píng)價(jià)土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是土地市場(chǎng)管理的重要手段。本次建立的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果不僅有利于集體建設(shè)用地地價(jià)的明朗化,、公開化,，為土地出讓、轉(zhuǎn)讓,、租賃,、抵押等提供成交依據(jù)，減少人為因素和盲目性,，也為政府強(qiáng)化土地參與宏觀調(diào)控,、落實(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策、規(guī)范集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)等提供信息依據(jù),。
3,、在國土空間規(guī)劃及建設(shè)用地整治復(fù)墾中的應(yīng)用。以集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為參考,，立足地價(jià)分異的角度,，科學(xué)分析城鄉(xiāng)建設(shè)、國土空間規(guī)劃對(duì)農(nóng)村土地利用效益的綜合影響,，更好地發(fā)揮地價(jià)杠桿引導(dǎo)農(nóng)村土地資源的有序開發(fā),、合理保護(hù)、集約利用和優(yōu)化配置,，推動(dòng)鄉(xiāng)村空間重構(gòu)重組,，促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展,，助推鄉(xiāng)村全面振興,。
4,、農(nóng)村宅基地是一種權(quán)利受到特殊限定的用益物權(quán)，突出表現(xiàn)在其權(quán)利原始取得的無償性,、農(nóng)民集體組織成員的特殊身份性,、不得向集體經(jīng)濟(jì)組織之外流轉(zhuǎn)以及抵押、擔(dān)保等權(quán)能受到禁止等方面的限定性,。永州市本級(jí)農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)基于“合法合規(guī)”原則用于農(nóng)村宅基地的收益評(píng)估,，成果主要應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)資本參與鄉(xiāng)村振興中涉及的資產(chǎn)評(píng)估以及全域土地綜合整治中的自愿有償退出、宅基地改革試點(diǎn)中的抵押評(píng)估,，不適用于政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性有償退出（征收）,、農(nóng)村宅基地初始分配環(huán)節(jié)的有償使用等方面。
（二）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)
1.在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的應(yīng)用
農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)成果可以為農(nóng)用地流轉(zhuǎn)提供技術(shù)保障,，使農(nóng)民以出租,、轉(zhuǎn)包等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)時(shí)有據(jù)可依、有價(jià)可參,，通過合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格,，把土地集中到種田大戶，產(chǎn)生規(guī)模效益,，實(shí)現(xiàn)雙贏,。
2.在全民所有自然資源資產(chǎn)清查中的應(yīng)用
根據(jù)《全民所有自然資源資產(chǎn)清查試點(diǎn)技術(shù)指南》，對(duì)于有政府公示價(jià)格體系的自然資源,，利用各類自然資源資產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià),、標(biāo)定價(jià)等估算資產(chǎn)價(jià)值的，原則上采用基準(zhǔn)價(jià),。農(nóng)用地作為全民所有土地資源的重要一類,，利用其基準(zhǔn)地價(jià)成果可為全民所有自然資源資產(chǎn)清查工作提供強(qiáng)有力的保障。
3．在土地綜合整治中的應(yīng)用
農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果可在土地綜合整治規(guī)劃編制,、土地綜合整治項(xiàng)目耕地質(zhì)量評(píng)價(jià)和土地綜合整治效益分析以及土地綜合整治項(xiàng)目規(guī)范化管理等方面應(yīng)用,。
（三）標(biāo)定地價(jià)
1.政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓底價(jià)的參考依據(jù)
標(biāo)定地價(jià)是反映土地市場(chǎng)供求規(guī)律的地價(jià)，在出讓土地過程中,，由于對(duì)不同項(xiàng)目和投資者的考慮,，政府可以依據(jù)標(biāo)定地價(jià)作為出讓底價(jià)的參考依據(jù)。
2.企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)作價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)
為正確反映企業(yè)中土地資產(chǎn)的現(xiàn)值,，正確衡量企業(yè)的經(jīng)營管理水平和發(fā)揮土地資產(chǎn)的效益,，必須依據(jù)標(biāo)定地價(jià)對(duì)企業(yè)的土地資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，反映企業(yè)使用的土地資本金或國家土地股金的狀況,，以正確合理地實(shí)現(xiàn)國家土地所有權(quán),，建立公平的競爭環(huán)境,。
3.優(yōu)先購買權(quán)的衡量標(biāo)準(zhǔn)
為增加政府管理土地市場(chǎng)的透明度，使土地使用者能夠按市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行交易并向政府申報(bào)交易價(jià),，支付相應(yīng)的稅費(fèi),，對(duì)一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)的交易活動(dòng)(將申報(bào)的交易價(jià)格與標(biāo)定定價(jià)比較)，政府可以采取優(yōu)先購買權(quán)收回土地,，防止瞞價(jià)等行為對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生不良影響,。
4.衡量土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格是否正常的標(biāo)準(zhǔn)
標(biāo)定地價(jià)可以反映出不同時(shí)期地塊的增值，為國家對(duì)土地的管理提供依據(jù),。通過評(píng)估標(biāo)定地價(jià)與實(shí)際轉(zhuǎn)移價(jià)格的差異對(duì)比,，及時(shí)掌握市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)，通過政策調(diào)控市場(chǎng),，以保持和維護(hù)合理的市場(chǎng)秩序,。
5.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，確定補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)在劃撥土地轉(zhuǎn)出讓,，需要補(bǔ)交出讓金時(shí),，可以釆用標(biāo)定價(jià)系數(shù)修正法，簡單,、快速,、高效的完成宗地地價(jià)評(píng)估工作，作為確定補(bǔ)交出讓金的重要參考標(biāo)準(zhǔn),，尤其是在個(gè)人劃撥轉(zhuǎn)出讓等小宗地評(píng)估時(shí),，應(yīng)用前景廣闊。
東安縣自然資源局
2024年11月30日
